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Wie finanziert man einen Immobilienkauf am besten?

Bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs sind andere Punkte zu beachten als bei der Finanzierung eine Naubauvorhabens.

Auf diese Punkte sollten Sie besonders achten:

1. Auszahlungsbedingungen

Das günstigste Darlehen nützt Ihnen nichts, wenn das Geld nicht rechtzeitig ausgezahlt wird, um das Grundstück oder die Handwerker zu bezahlen. Und Banken haben oft recht unterschiedliche Bedingungen, um bewilligte Darlehen auch tatsächlich auszuzahlen. Diese Auszahlungsbedingungen müssen zu Ihrem Bauvorhaben passen, denn sonst drohen Baustopp oder eine teure Zwischenfinanzierung.

Tipp: wundern Sie sich also nicht, wenn wir Sie nach dem genauen Ablauf Ihres Bauvorhabens fragen und viele Details wissen wollen (z.B. wann und wie welche Rechnungen bezahlt werden müssen). Nur so können wir für Ihr Bauvorhaben den richtigen Finanzierungspartner finden.

2. Flexibilität bei Kosten und Darlehensbetrag

Eine Grundregel beim Hausbau besagt, dass jedes Bauvorhaben trotz noch so guter Planung immer teurer wird als ursprünglich gedacht. Ganz stimmt diese Grundregel nicht, aber sie zeigt, dass sich die Kosten bei einem Bauvorhaben nicht immer zu 100% vorsehen lassen. Bei der Finanzierung wird aber mit einem festen Kostenplan kalkuliert. Und was ist, wenn sich das Bauvorhaben später verteuert? Dann wird meist eine Nachfinanzierung fällig. Und die kann mächtig ins Geld gehen. Wer sich bei den Kosten nicht ganz sicher ist und ruhig schlafen will, wählt daher eine Bank, die auch Nachfinanzierungen zu günstigen Konditionen ermöglicht. Ganz wichtig: die Nachfinanzierung sollte Ihnen schriftlich garantiert werden. Mündliche Zusagen (“Das kriegen wir dann schon hin!” o.ä.) sind völlig wertlos.

3. Nebenkosten der Finanzierung

Ein Bauvorhaben zieht sich in der Regel über mehrere Monate. Meistens wird kurzfristig der Kaufpreis für das Grundstück und ab Baubeginn müssen dann nach uns nach die Baukosten bezahlt werden. Das führt bis zu endgültigen Fertigstellung und Umzug meistens zu einer Doppelbelastung. Um diese möglichst gering zu halten, sollte man vor allem auf die Nebenkosten bei der Finanzierung achten. Wann sind welche Zinszahlungen fällig? Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an? Wann setzt die Darlehenstilgung ein? Werden Gebühren für Gutachter oder Teilauszahlungen fällig? Diese sehr individuellen Kosten werden übrigens im Effektivzins nicht berücksichtigt!

Tipp: die Kostenposition, die am häufigsten “vergessen” wird, sind die Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung von Grundschulden als Sicherheit für die Bank. Die ca.  0,5% des Darlehensbetrages, die dafür fällig werden, können vor allem bei einer knapp kalkulierten Finanzierung mindestens ärgerlich sein.

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Olaf Varlemann (2016)

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